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1T 2025
Resultados trimestrales Enero-Marzo 2025
8 de mayo de 2025
Colonial inicia el año 2025 con un crecimiento del +16% en el resultado neto recurrente
El Grupo registra un resultado neto recurrente de 55 €m y confirma el objetivo anual de BPA
Crecimiento del resultado neto recurrente
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Beneficio neto recurrente de 55€m, +16% vs. año anterior
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Beneficio neto recurrente por acción de 8,7 €cts6, en línea con año anterior
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Colonial confirma el objetivo anual de beneficio por acción (BPA) de 32-35 €cts
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El resultado neto consolidado asciende a 46€m
Crecimiento en ingresos por rentas
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Ingresos por rentas brutos de 97€m, +4% vs. año anterior en términos comparables
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EBITDA rentas de 84€m, +5% vs. año anterior en términos comparables
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Incremento de ingresos en Madrid (+21%) debido a la entrada en explotación del proyecto Madnum y a las adquisiciones realizadas, compensando la reducción de rentas en París por la entrada en rehabilitación de Condorcet y Haussmann.
Incremento de actividad con crecimientos de rentas
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Se han firmado contratos por un total de 32.461m², +61% respecto del año anterior
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Crecimiento de rentas2del +7% en los primeros tres meses del año
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Incremento de rentas en superficies de oficinas realquiladas1del +11%, destacando París con un incremento del +20%
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Sólidos niveles de ocupación del 95% (100% ocupación en la cartera de París)
Alpha Deeplabs - Un proyecto de crecimiento paneuropeo
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Colonial lanza, junto a Stoneshield Capital, una plataforma líder en activos de Ciencia e Innovación, con una ambición de crecimiento paneuropeo aprovechando capital de terceros
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Colonial invertirá 200 millones con una rentabilidad esperada del +15% en términos de TIR apalancada
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Esta inversión refuerza la estrategia de Colonial de aprovechar oportunidades de transformación urbana como las iniciadas en la cartera de proyectos Alpha X.
Una estructura de capital sólida
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Standard & Poor's ha confirmado en abril la calificación crediticia de BBB+ con perspectiva estable
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La liquidez del Grupo asciende a 3.041€m4, cubriendo los vencimientos de deuda hasta el 2028
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El tipo de interés del Grupo se mantiene en niveles competitivos del 1,77%5
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Emisión de bonos de 500 €m en enero 2025 con una sobresuscripción de 8x y un interés fijo del 3,25%, 2,75% incluyendo pre- hedging
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Renta firmada versus la renta anterior en espacios realquilados
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Renta firmada vs renta de mercado a 31/12/2024 (ERV 12/24)
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Portafolio en explotación
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Caja y saldos disponibles
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Tipo de interés spot de la deuda vigente a 31/3/25
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Teniendo en cuenta las nuevas acciones emitidas por la ampliación de capital de Alpha X
Aspectos clave
Resultados 1T 2025
El Grupo inicia el año 2025 con sólidos crecimientos en el beneficio recurrente
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Aumento del +16% del resultado neto recurrente
El Grupo Colonial ha cerrado el primer trimestre del ejercicio 2025 con un incremento del resultado recurrente impulsado, en parte, por el crecimiento de los ingresos.
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Ingresos por rentas de 97€m, +4% like for like vs. año anterior
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Resultado neto recurrente de 55€m, +16% vs. año anterior
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Resultado neto recurrente por acción de 8,7€cts3en línea con el año anterior
El Grupo Colonial ha registrado un incremento del resultado recurrente de doble dígito gracias a (1) un sólido crecimiento de rentas de su cartera prime, proyectos entregados y adquisiciones, (2) adicionalmente se ha registrado unas mejoras importantes en el resultado financiero y gastos de estructura.
Todos estos impactos positivos han permitido compensar la reducción de rentas temporal por la entrada en rehabilitación de dos activos en París: el programa de renovación en Haussmann de 12.000m² y el proyecto de transformación urbana Condorcet de más de 25.000m².
3
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Beneficio por acción recurrente
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Incluye gastos de estructura, gastos financieros, impuestos y minoritarios
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Teniendo en cuenta las nuevas acciones emitidas por la ampliación de capital de Alpha X
El resultado neto del Grupo Colonial asciende a 46€m e incluye gastos extraordinarios en relación con el proyecto de fusión SFL y Colonial, así como otros impactos no recurrentes.
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Ingresos & EBITDA por rentas con crecimientos elevados
Crecimiento de ingresos: Polarización & Posicionamiento Prime Paneuropeo
Colonial cierra el primer trimestre del ejercicio 2025 con unos ingresos por rentas de 97€m y unas rentas netas (EBITDA rentas) de 84€m.
Los ingresos por rentas del Grupo han crecido un +1% respecto al mismo periodo del ejercicio anterior y un +4% en términos comparables "like for like", demostrando la fortaleza del posicionamiento prime del Grupo Colonial.
En cuanto a los ingresos netos de gastos (EBITDA rentas) el crecimiento ha sido del +5% "like for like" combinando el incremento de rentas con mejoras de eficiencia en los activos.
(1) Incluye los ingresos de la parte residencial de España
El incremento de los ingresos "like for like" es un claro reflejo de la polarización del mercado hacia el mejor producto de oficinas.
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En el portafolio de Madrid, los ingresos por rentas han aumentado un +21% respecto al mismo periodo del año anterior, debido principalmente a los ingresos generados por las nuevas adquisiciones realizadas durante el ejercicio anterior. En términos comparables "like for like", los ingresos han aumentado un +5%, debido a ingresos superiores en los activos de Recoletos 37, Discovery Building, Martínez Villergas, Miguel Ángel 23, entre otros, en base a una combinación de mayores rentas y mejores niveles de ocupación.
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En el portafolio de Barcelona, los ingresos por rentas han aumentado un +2% respecto al mismo periodo del año anterior debido principalmente a las adquisiciones realizadas durante el año anterior, manteniéndose estables en términos "like for like".
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Los ingresos por rentas en la cartera de París han disminuido un 5% respecto al año anterior, debido principalmente a las bajas y posteriores rehabilitaciones de los inmuebles Condorcet y Haussmann - Saint Augustin. En términos comparables "like for like", los ingresos por rentas han aumentado un +4%, debido a mayores rentas en los activos de Edouard VII, #Cloud, Cézanne Saint Honoré y Washington Plaza, entre otros.
Crecimiento de ingresos en base a un fuerte posicionamiento prime
Los ingresos por rentas a cierre del primer trimestre del ejercicio han aumentado un +1€m respecto al mismo periodo del año anterior, este aumento se basa en un modelo de negocio apoyado en:
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Una clara focalización en el mejor producto prime que ofrece en el centro de la ciudad y,
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La demostrada capacidad de crear beneficio a través de proyectos de transformación urbana.
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"Pricing Power": Crecimiento en rentas firmadas + captura de la indexación - contribución del
+3% al crecimiento global
La cartera Core ha aportado +3€m de incremento de ingresos basado en un sólido crecimiento "like for like" del +4% por el fuerte "pricing power" que permite capturar plenamente el impacto de la indexación, así como firmar las máximas rentas de mercado.
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Proyectos entregados y adquisiciones - contribución del +4% al crecimiento global
La entrega de proyectos y el programa de renovaciones, así como las adquisiciones realizadas durante este ejercicio, han aportado +4€m de crecimiento de ingresos.
La entrada en rehabilitación de dos activos en París: el programa de renovación en Haussmann y el proyecto de transformación urbana Condorcet han resultado un en una disminución de rentas del (5%)1.
Cabe destacar que las iniciativas en estos activos forman parte de la estrategia del crecimiento del Grupo a través de proyectos de regeneración urbana. Una vez finalizados los proyectos, se espera obtener más de 28€m de ingresos anuales adicionales (un incremento del +17% de rentas respecto a los activos alquilados inicialmente).
1 Incluye las entradas en rehabilitación de los inmuebles Condorcet y Hausmann - Saint Augustin y otros efectos no like for like
Sólidos fundamentales operativos en todos los segmentos
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Incremento de los niveles de contratación respecto al año anterior
Colonial inicia el año con un incremento sustancial de contratación, capturando sólidos incrementos de rentas en los contratos firmados.
A cierre del primer trimestre del ejercicio 2025, el Grupo Colonial ha formalizado 22 contratos de alquiler correspondientes a 32.461m², cifra un +61% superior a la superficie firmada durante el primer trimestre del ejercicio anterior. De estos, 17 contratos corresponden a alquileres de oficinas, con una superficie total de 31.928m².
Del total del esfuerzo comercial, el 54% (17.565m²) corresponde a renovaciones y revisiones de contratos, destacando los 10.011m² firmados en Barcelona, mientras que en nuevas contrataciones se han formalizado 14.896m² en altas. Destaca especialmente el elevado volumen registrado en el mercado de Barcelona, que alcanzó los 18.792m² (58% del total), incluyendo tanto renovaciones como nuevas contrataciones.
La contratación alcanzada durante el primer trimestre del ejercicio corresponde a unas rentas anualizadas de 13€m, de los cuales un 51% corresponde a Madrid & Barcelona y un 49% a la cartera de París.
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Sólidos incrementos de rentas en los contratos firmados en 2025
Durante los primeros tres meses del año el Grupo Colonial ha firmado contratos con un crecimiento del +7% respecto a las rentas de mercado a 31/12/24. Esta cifra es muy destacable, dado que solo corresponde a tres meses: destaca la cartera de Madrid con un crecimiento del +9%, seguida de París con +7% y Barcelona con +6%. Los resultados de la contratación ponen de nuevo de manifiesto la fuerte capacidad de los activos prime de Colonial en capturas las mayores rentas con los mejores inquilinos.
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Renta firmada versus renta de mercado a 31/12/2024 (ERV 12/24)
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Renta firmada versus la renta anterior en espacios realquilados
En cuanto a las rentas obtenidas en superficies realquiladas de oficinas ("release spread") el Grupo Colonial ha obtenido un crecimiento del +11% (una de las cifras más altas en el sector) impulsado por un crecimiento del +20% de "release spread" en la cartera de activos en París.
Las rentas firmadas se sitúan en niveles máximos de rentas, estableciendo claramente la referencia para producto prime.
En París, la renta máxima se sitúa en 1.050 €/m²/año. En España, las rentas máximas firmadas se sitúan en 36 €/m2/mes para Madrid y 28 €/m2/mes para Barcelona.
Los sólidos resultados son un claro reflejo de la de polarización de mercado, caracterizado por una demanda que prioriza producto Grado A de máxima calidad en las mejores ubicaciones.
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Sólidos niveles de ocupación
La ocupación de oficinas del Grupo Colonial se sitúa en niveles del 95%, alcanzando una de las ratios más altas del sector.
Destaca en particular la cartera de inmuebles de París que ha alcanzado la plena ocupación con una ratio del 100%, seguida del portafolio de Madrid con un 93% (98% en los activos CBD).
En cuanto a la superficie disponible de la cartera de Barcelona, gran parte corresponde a la entrada en explotación de la superficie rehabilitada en el activo Diagonal 197 así como los edificios de Torre Marenostrum y Sant Cugat. La cartera excluyendo estos 3 inmuebles tiene una ocupación del 95%.
Gestión Activa de la Cartera & Estructura de Capital
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Transformación urbana: Creación de una nueva Joint Venture en Ciencia e Innovación
Con posterioridad al cierre del primer trimestre del ejercicio 2025, Colonial ha llevado a cabo una operación estratégica de gran relevancia en línea con su plan de transformación urbana y diversificación hacia sectores de alto crecimiento.
Con fecha 22 de abril de 2025, el Grupo ha anunciado la creación de una Joint Venture junto a Stoneshield Capital con el objetivo de desarrollar una plataforma inmobiliaria paneuropea especializada en activos de Ciencia e Innovación (S&I).
Como primer paso en esta alianza, Colonial ha invertido 200€m en Deeplabs, operador líder en el segmento de S&I en España, que cuenta con una cartera consolidada de activos por un valor de aproximadamente 400€m localizados en Barcelona y Madrid y con un equipo especializado en la gestión de infraestructuras de ciencia & innovación. Deeplabs opera más de 138.000m² de espacios diseñados específicamente para actividades científicas y tecnológicas, y dispone de una base diversificada de inquilinos de alta calidad.
La nueva plataforma nace con la ambición de expandirse rápidamente en ubicaciones estratégicas como París, Berlín, Ámsterdam, Múnich, Lisboa y Cambridge, entre otras. Ya se ha identificado una cartera de proyectos a corto plazo valorada en 700€m, con el objetivo de alcanzar los 2.400€m bajo gestión a medio plazo mediante la incorporación de capital de terceros.
Esta operación fortalece la estrategia de transformación urbana de Colonial y consolida su papel como referente en el desarrollo de ecosistemas científicos de alto valor añadido a nivel europeo. La alianza permite al Grupo acceder a activos altamente especializados, con un atractivo yield del 7-8% y una TIR apalancada superior al 15%, generando valor inmediato para el accionista y ampliando su exposición a sectores clave vinculados a la innovación, la tecnología y el conocimiento.
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Estructura de capital sólida
A cierre del primer trimestre del ejercicio 2025, el Grupo Colonial presenta un balance sólido con un LTV de 36,0% y una liquidez de 3.041€m entre caja y líneas de crédito no dispuestas y le permite cubrir todos los vencimientos de su deuda hasta el 2028.
La deuda financiera neta al cierre del primer trimestre de 2025 se sitúa en 4.442€m. En cuanto al coste de financiación, el Grupo Colonial mantiene el coste financiero spot de su deuda financiera bruta y deuda financiera neta en el 1,77% y 1,54%, respectivamente, todo ello gracias a la política de gestión de riesgos de tipos de interés.
El Grupo Colonial mantiene una sólida calificación crediticia por parte de Standard & Poor's que ha confirmado en abril de 2025 su calificación crediticia de BBB+ con perspectiva estable para Colonial y SFL. Por su parte, Moody's revisó en septiembre del 2024 y elevó a Baa1 con perspectiva estable su calificación para Colonial.
Nueva emisión de bonos verdes con demanda "record"
Durante el mes de enero de 2025, Colonial ha realizado una emisión de bonos verdes por importe de 500€m, con vencimiento en 2030.
El éxito de esta emisión, con una sobresuscripción de 8,1 veces, pone de manifiesto la elevada confianza de los inversores en la disciplina y estrategia financiera, la calidad de la cartera, la trayectoria y el sólido perfil crediticio de Colonial.
La emisión ha sido respaldada por los principales inversores internacionales de perfil institucional, presentes en anteriores emisiones y que han mostrado nuevamente su apoyo a la Compañía.
El cupón de esta nueva emisión es del 3,25% (equivalente a una yield de 3,41%), pero gracias a la acertada estrategia de pre-cobertura de Colonial, el tipo medio efectivo de esta emisión es del 2,75%.
Los fondos procedentes de esta emisión se utilizarán en el repago de deuda con vencimiento en los próximos meses, por lo tanto, Colonial cambia deuda a corto plazo por un nuevo vencimiento a cinco años.
Anexos
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Análisis de la cuenta de resultados
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Mercado de oficinas
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Evolución del negocio
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Coworking y Espacios Flexibles
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Estructura financiera
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Ratios EPRA
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Glosario & medidas alternativas de rendimiento
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Datos de contacto & disclaimer
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Análisis de la Cuenta de Resultados
Cuenta de Resultados Analítica Consolidada
El Grupo Colonial ha cerrado el primer trimestre del ejercicio 2025 con un resultado neto recurrente de 55€m, lo que supone un beneficio neto recurrente por acción de 8,7cts€.
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Colonial cierra el primer trimestre del ejercicio 2025 con unos ingresos por rentas de 97€m, cifra un
+1% superior al mismo periodo del año anterior. En términos "like for like" los ingresos por rentas han aumentado un +4%.
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El EBITDA rentas (rentas netas) asciende a 84€m, registrando un incremento en términos comparables "like for like" del +5%.
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El EBITDA del Grupo asciende a 74€m, cifra un +3% superior al mismo periodo del año anterior.
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El resultado financiero neto ha sido de (19€m), cifra que representa una mejora del 7% respecto al mismo periodo del año anterior.
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El resultado antes de impuestos y minoritarios a cierre del primer trimestre del ejercicio 2025
asciende a 54€m.
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Finalmente, y una vez incorporado el resultado atribuible a los minoritarios de (9€m), así como el impuesto de sociedades de 1,1€m, el resultado neto atribuible al Grupo es de 46€m, condicionado por el margen de ventas de activos registrado el año anterior.
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Mercado de oficinas
Mercado de Alquiler
La contratación en París ascendió a 166.327m2en el primer trimestre de 2025 y en el CBD se firmaron 93.795m2 representado un incremento del 13% respecto al mismo periodo del año anterior. La desocupación en el CBD se encuentra en niveles del 4%, con una disponibilidad de edificios Grado A del 1%. La renta prime, correspondiente a los mejores edificios en el CBD, continúa en 1.200€/m²/año (1.200€/m²/año a diciembre de 2024)
En Madrid en el primer trimestre de 2025, la demanda de espacios de oficinas alcanzó los 104.153m² destacando que en el Centro Ciudad la contratación ha incrementado un +130% interanual. La desocupación total del mercado disminuye al 10,8%. En cambio, en el CBD la desocupación se sitúa por debajo de 3% y en el centro ciudad (dentro de la M-30) alcanza la cifra de 4,9%. Esta escasez de espacio disponible incrementa la renta prime hasta los 42,5€/m²/mes (42,25€/m²/mes a diciembre de 2024).
En Barcelona, la demanda del mercado de oficinas en el CBD creció un +18% respecto al mismo periodo del año anterior. La disponibilidad de oficinas en el CBD alcanza el 6,8% y un 3,0% en oficinas de Grado A. La renta prime continúa en los 30€/m²/mes (30€/m²/mes a diciembre de 2024).
Mercado de Inversión
El volumen de inversión en oficinas en la región metropolitana de París ascendió a 1.141 millones de euros en el primer trimestre de 2025, representando un incremento del 151% con respecto al primer trimestre de 2024. La rentabilidad prime es del 4,20% y la repercusión por metro cuadrado asciende a 28.571€/m2.
En Madrid y Barcelona, la inversión alcanzó los 84 millones de euros. En Madrid la rentabilidad prime se encuentra en 4,85%, mientras que la repercusión por metro cuadrado es de 10.515€/m2, y en Barcelona la rentabilidad prime es del 4,95% y la repercusión alcanza los 7.273€/m2.
Fuente: CBRE
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Evolución del negocio
Ingresos por rentas y EBITDA de la cartera
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Colonial cierra el primer trimestre del ejercicio 2025 con unos ingresos por rentas de 97€m, cifra un
+1% superior a la del año anterior.
Este crecimiento ha estado impulsado por un aumento del +4% en la cartera comparable ("like for like"), es decir, ajustando desinversiones, variaciones en la cartera de proyectos y rehabilitaciones y otros efectos extraordinarios, así como por las nuevas adquisiciones realizadas durante el ejercicio anterior. Estos incrementos han compensado la reducción de ingresos derivada del inicio de las obras de rehabilitación de los inmuebles Condorcet y Haussmann - Saint Augustin en París.
En Madrid, los ingresos por rentas han aumentado un +21% respecto al mismo periodo del año anterior, debido principalmente a los ingresos generados por las nuevas adquisiciones realizadas durante el ejercicio anterior. En términos comparables "like for like", los ingresos han aumentado un +5%, debido a ingresos superiores en los activos de Recoletos 37, Discovery Building, Martínez Villergas, Miguel Ángel 23, entre otros, en base a una combinación de mayores rentas y mejores niveles de ocupación. En Barcelona, los ingresos "like for like" se han mantenido estables.
En Francia, los ingresos por rentas han disminuido un 5% respecto al año anterior, debido principalmente a las bajas y posteriores rehabilitaciones de los inmuebles Condorcet y Haussmann -Saint Augustin. En términos "like for like", los ingresos por rentas han aumentado un +4%, debido a mayores rentas en los activos de Edouard VII, #Cloud, Cézanne Saint Honoré y Washington Plaza, entre otros.
A continuación, se muestra el análisis de la variación "like for like" por mercado:
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EPRA like for like: Like for like calculado según recomendación EPRA.
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Incluye los ingresos de la parte residencial de España
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Distribución - Ingresos por Rentas: La mayor parte de los ingresos del Grupo, un 94%, se concentra en el centro ciudad.
En términos consolidados, un 63% de los ingresos por rentas provienen de la filial en París y un 37% han sido generados por inmuebles en España.
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Incluye los ingresos de la parte residencial de España.
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El EBITDA de los inmuebles a cierre del primer trimestre del ejercicio 2025 ha alcanzado los 84€m, en términos like-for-like, ha aumentado un +5%, destacando el +7% en Madrid.
Pp: puntos porcentuales
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EPRA like for like: Like for like calculado según recomendación EPRA
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Incluye los ingresos de la parte residencial de España
Gestión de la cartera de contratos
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Desglose de la cartera actual por superficie:
Al cierre del primer trimestre del ejercicio 2025, el Grupo Colonial cuenta con una cartera total de
1.623.472m², concentrada principalmente en activos de oficinas.
Del total de la superficie, el 81% se encuentra en explotación a cierre del primer trimestre del ejercicio 2025 y el resto corresponde a una atractiva cartera de proyectos y rehabilitaciones.
(1) Se incluye en Madrid el residencial de Resto España
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Contratos firmados: A cierre del primer trimestre del ejercicio 2025, el Grupo Colonial ha formalizado contratos por un total de 32.461m². Un 80% (26.048m²) corresponde a contratos firmados en Barcelona y Madrid y el resto (6.412m²) se han firmado en París.
Revisiones y renovaciones: Del total del esfuerzo comercial, un 54% (17.565m²) corresponde a superficies renovadas, destacando los 10.011m² firmados en Barcelona y los 5.941m² en Madrid. En París se han firmado 1.613m2.
Nuevos contratos y espacios realquilados: Se han incorporado 14.896m² de nuevas superficies y espacios realquilados, concentrándose principalmente en Barcelona con 8.781m², seguido del mercado de París con 4.800m².
A cierre del primer trimestre del ejercicio 2025, las rentas firmadas del Grupo Colonial se han realizado con un incremento del +11% en superficies realquiladas de oficinas ("release spread") y superan en un +7% las rentas de mercado a 31/12/24 mostrando claramente el crecimiento de rentas de los inmuebles prime de Colonial.
Estabilidad de la ocupación del portafolio
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La desocupación total del Grupo Colonial a cierre del primer trimestre del ejercicio 2025 se sitúa en un 5%, ratio en línea con el trimestre anterior, aunque ligeramente superior al del mismo periodo del año anterior, debido principalmente a las entradas en explotación de la superficie rehabilitada.
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Desocupación EPRA: Desocupaciones financieras según cálculo recomendado por la EPRA (1- [Superficies desocupadas multiplicadas por la renta de mercado / superficies en explotación a renta de mercado]).
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Portafolio total incluyendo todos los usos: oficinas, retail y otros.
La cartera de oficinas de París presenta la plena ocupación, gracias a la exitosa implementación del programa de renovaciones y a la solidez del mercado prime de París.
El portafolio de oficinas de Madrid registra una desocupación del 7%, ratio que incrementa respecto al mismo periodo del año anterior, debido principalmente a la finalización y entrega del Complejo Urbano Madnum y a la incorporación del activo Torre Visionary. Ambos inmuebles, de alta calidad, representan un importante potencial de crecimiento en rentas futuras dentro del dinámico submercado de Méndez Álvaro, en el centro de Madrid.
En comparación con el último trimestre reportado, la tasa de desocupación ha disminuido, impulsada principalmente por los contratos firmados en el Complejo Urbano Madnum.
Por su parte, la desocupación del portafolio de oficinas en el área CBD de Madrid se sitúa en el 2%.
En el portafolio de oficinas de Barcelona la tasa de desocupación se ha situado en el 20%, un incremento respecto al mismo periodo del año anterior, debido a la entrada en explotación del programa de renovaciones de Diagonal 197. Esta superficie desocupada se debe principalmente a la incorporación de espacios rehabilitados recientemente, así como a la rotación de clientes en activos secundarios.
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Coworking y Espacios Flexibles
El Grupo Colonial ofrece a sus clientes, a través de Utopicus, una oferta conjunta de espacios flexibles y servicios, para mejorar la experiencia de sus usuarios en los espacios de oficinas del Grupo.
La capacidad de ofrecer espacios flex de Utopicus en la cartera de Colonial supone una propuesta de valor añadido al cliente de Colonial, pudiendo combinar espacios de oficinas tradicionales con nuevos servicios y propuestas más flexibles.
En este sentido, se está registrando un incremento de la demanda de clientes corporativos para espacios flex, con identidad propia. Existe un elevado interés de mercado por activos híbridos que ofrecen ambas posibilidades, flex y tradicional, como en Diagonal 530, D. Ramón de la Cruz 84, P. de Vergara 112, Castellana 163 o F. Silvela, 42.
En consecuencia, el Grupo Colonial ha decidido potenciar el complemento del alquiler flexible dentro su portafolio, con la reciente apertura de Travessera 47 (2.374m2) en Barcelona, a inicios del 2025, y con la apertura de un nuevo centro de Madnum (3.098m2), en Madrid, prevista para el segundo semestre de 2025.
Tras estas aperturas, Utopicus contará con 41.064m2, repartidos en 13 centros, destinados al negocio flexible. La ocupación a cierre del 1T de 2025 se consolida por encima del 85%.
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Estructura financiera
BBB+
Stable
BBB+
Stable
El Grupo Colonial mantiene una sólida calificación crediticia por parte de Standard & Poor's que ha confirmado en abril de 2025 su calificación crediticia de BBB+ con perspectiva estable para Colonial y SFL. Por su parte, Moody's revisó en septiembre del 2024 y elevó a Baa1 con perspectiva estable su calificación para Colonial.
Baa1 Stable
Colonial
SFL
En el mes de enero de 2025, Colonial ha formalizado la primera emisión de un bono verde bajo el nuevo "Green Financing Framework". La emisión por importe de 500€m, que cotiza en la Bolsa de Irlanda, tiene un vencimiento a 5 años y un cupón del 3,25% que gracias a la buena estrategia de pre-coberturas permite fijar el tipo efectivo 66 puntos básicos por debajo de su yield. La demanda superó hasta 8 veces el volumen de emisión y fue respaldada por los principales inversores internacionales de perfil institucional. Esta emisión se destinará a refinanciar deuda a corto plazo y en consecuencia reduce de forma significativa las necesidades y riesgo de refinanciación del período 2025-2026. Del mismo modo, incrementa el vencimiento medio de la deuda y permite incrementar la liquidez para cubrir todos los vencimientos de deuda hasta octubre de 2028.
El Grupo Colonial mantiene una alta liquidez. Al cierre del primer trimestre del ejercicio 2025 los saldos disponibles ascienden a 3.041 millones de euros, lo cual permite al Grupo cubrir todos los vencimientos de su deuda hasta el 2028.
En un entorno de tipos de interés altos y alta volatilidad, el Grupo Colonial mantiene el coste financiero spot de su deuda financiera bruta y deuda financiera neta en el 1,77% y 1,54%, respectivamente, todo ello gracias a la política de gestión de riesgos de tipos de interés:
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Deuda a tipo fijo o cubierta del 100%.
-
Cartera de coberturas de tipos de interés para la deuda a tipo variable.
-
Cartera de pre-coberturas que permite al Grupo asegurar, para el volumen de deuda actual, un tipo spot inferior al 2.5% en los próximos 3 años.
-
Gestión activa y de optimización en la remuneración de la caja disponible.
El siguiente cuadro muestra las principales magnitudes de la deuda del Grupo al cierre del primer trimestre de 2025:
La deuda financiera neta al cierre del primer trimestre de 2025 se sitúa en 4.442€m, siendo su detalle el siguiente:
TOTAL
-
Var
|
Marzo 2025 |
|||
|
€m |
Colonial |
SFL |
TOTAL |
|
Diciembre 2024 |
||
|
Colonial |
SFL |
TOTAL |
Vida media (3)
|
Deuda sin garantía hipotecaria |
- |
300 |
300 |
- |
300 |
300 |
- |
3,9 |
|||
|
Bonos |
3.325 |
1.698 |
5.023 |
2.825 |
1.698 |
4.523 |
500 |
4,1 |
|||
|
Pagarés |
- |
75 |
75 |
- |
185 |
185 |
(110) |
0,1 |
|||
|
Deuda Bruta |
3.325 |
2.073 |
5.398 |
2.825 |
2.183 |
5.008 |
390 |
4,0 |
|||
|
Caja y equivalentes |
(872) |
(84) |
(956) |
(458) |
(85) |
(543) |
(413) |
||||
|
Deuda neta (exc. Intercompany) |
2.453 |
1.989 |
4.442 |
2.367 |
2.098 |
4.465 |
(23) |
||||
|
Préstamo intercompany |
(680) |
680 |
- |
(562) |
562 |
- |
- |
||||
|
Deuda neta (inc. Intercompany) |
1.773 |
2.669 |
4.442 |
1.805 |
2.660 |
4.465 |
(23) |
||||
|
Liquidez total (1) |
1.872 |
1.169 |
3.041 |
1.458 |
1.655 |
3.113 |
(72) |
||||
|
Coste financiero spot (2) |
1,82% |
1,70% |
1,77% |
1,65% |
1,75% |
1,70% |
7 pb |
-
Caja y saldos disponibles.
-
Margen + tipo de referencia con coberturas y sin incorporar comisiones.
-
Vida media calculada en base a la deuda neta disponible y líneas de liquidez.
El Grupo se financia principalmente en el mercado de capitales. Un 93% de la deuda bruta corresponde a emisiones de bonos, el 1,4% a emisiones de pagarés a corto plazo y el resto a financiación bancaria sin garantía hipotecaria.
Vencimiento de la deuda por años (€m)
maturities covered by current liquidity
100
500 (1)
599
150
599
500
2025
2026
2027
2028
500 (1)
2029
2030
1.125
300
1.835
500
700
75
(1) Proforma tras el repago del Bono de SFL en mayo del 2025, financiado con los fondos obtenidos de la emisión del Bono de enero 2025
Resultados financieros
-
Las principales magnitudes del resultado financiero del Grupo se detallan en el siguiente cuadro:
Marzo acumulado - €m
COL
SFL
1Q 2025
1Q 2024
Var. %
Gasto financiero recurrente - España
(5)
-
(5)
(7)
26%
Gasto financiero recurrente - Francia
-
(15)
(15)
(15)
2%
Total Gasto financiero recurrente
(5)
(15)
(20)
(22)
9%
Gastos financieros activados
1
1
2
2
31%
Resultado financiero recurrente
(4)
(14)
(18)
(20)
13%
Gasto financiero no recurrente
(0)
(1)
(1)
0
-
Resultado financiero
(4)
(15)
(19)
(20)
7%
-
El Resultado financiero recurrente ha mejorado un 13% respecto el mismo periodo del año anterior, equivalente a una reducción de 2.5 millones de euros, lo cual ha permitido situar el coste financiero sobre la deuda neta promedio durante el primer trimestre de 2025 en el 1,61% (1,68% durante el primer trimestre de 2024), principalmente por:
-
La gestión y remuneración de la caja disponible, que ha supuesto una mejora de 7 puntos básicos.
-
Un menor volumen de deuda neta (4.442 millones de euros a marzo de 2025 vs 4.766 millones de euros a marzo de 2024).
-
-
Principales ratios de endeudamiento y liquidez
La liquidez del Grupo Colonial asciende a 3.041 millones de euros y la vida media de las líneas de crédito es de 4,1 años (5,2 años haciendo uso de las extensiones disponibles de las líneas de crédito sindicadas). Durante el primer trimestre de 2025 y como consecuencia de la reducción de las necesidades de liquidez después de la emisión del nuevo bono por importe de 500 millones de euros, el Grupo ha reducido líneas de crédito por importe de 485 millones de euros.
La distribución de la liquidez se muestra en el siguiente gráfico:
|
Saldos disponibles (€m) |
Colonial |
SFL |
Grupo |
|
Cuentas corrientes |
872 |
84 |
956 |
|
Líneas de crédito disponibles |
1.000 |
1.085 |
2.085 |
|
Total |
1.872 |
1.169 |
3.041 |
-
Ratios EPRA
-
EPRA Earnings
(*) Resultado Neto por acción diluido: acciones promedio del período, incluyendo variaciones por operaciones de capital, sin ajustar el impacto de las acciones en autocartera.
-
EPRA Vacancy Rate
Cifras anualizadas
-
EPRA LTV
-
-
Glosario & medidas alternativas de rendimiento
Glosario
Beneficios por acción (BPA) Resultado del ejercicio atribuible a los accionistas dividido entre el
número de acciones.
BD Business District, distrito de negocios.
Capitalización bursátil Es el valor del capital de la sociedad obtenido a partir de su
cotización en bolsa. Se obtiene multiplicando el precio de la cotización de sus acciones por el número de las acciones en circulación.
CBD Central Business District, distrito central de negocios. En Barcelona se incluye el mercado 22@.
Compañía property Inmobiliaria patrimonialista con inmuebles en alquiler.
Cartera/superficie en explotación Inmuebles/superficie con capacidad de generar rentas a la fecha
cierre.
EBIT Calculado como el beneficio de explotación más las variaciones de valor de las inversiones inmobiliarias y resultado por variación de valor de activos y por deterioro.
EBITDA Resultado operativo antes de revalorizaciones netas, ventas de activos amortizaciones, provisiones, intereses, impuestos y extraordinarios.
EPRA European Public Real Estate Association: Asociación de las compañías patrimoniales cotizadas europeas que marcan unos estándares de mejores prácticas a seguir para el sector.
Free float Aquella parte del capital social que cotiza libremente en bolsa y que no está controlada por accionistas de forma estable.
GAV excl. Transfer costs Valor de la cartera según los valoradores externos del Grupo,
deduciendo "transfer costs" / costes de transacción.
GAV incl. Transfer costs Valor de la cartera según los valoradores externos del Grupo,
antes de restar costes de transacción.
GAV Matriz Valor de los activos ostentados directamente + Valor JV Plaza Europa + NAV de la participación del 98,3% en SFL + Valor de la autocartera.
Holding Empresa que mantiene en cartera acciones de un cierto número de filiales corporativas.
IFRS International Financial Reporting Standards. Corresponden a las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF).
JV Joint Venture (asociación entre dos o más empresas).
Like-for-like Valoración Datos comparables entre un periodo y otro (se excluyen las
inversiones y desinversiones).
LTV Loan to Value (Deuda financiera neta / GAV del negocio incluyendo transfer costs).
EPRA Like-for-like Rentas Datos comparables entre dos periodos, se excluyen: 1)
inversiones & desinversiones, 2) movimientos en la cartera de proyectos y rehabilitaciones, 3) otros ajustes atípicos como por ejemplo indemnizaciones en caso de salida anticipada de inquilinos. Cálculo basado en recomendaciones EPRA.
EPRA NTA EPRA Net Tangible Assets (EPRA NTA) es un cálculo consolidado proporcionalmente representando los activos netos bajo IFRS excluyendo el mark-to-market de derivados y ajustes por deudas relacionadas, el mark-to-market de bonos convertibles, el valor de contable de los intangibles, así como los impuestos diferidos en activos, así como la valoración de los derivados. Incluye las plusvalías en activos comerciales y se ajusta por el impacto de la dilución de opciones sobre acciones.
EPRA NDV EPRA Net Asset Disposals (EPRA NDV) representa el NAV en un escenario de venta, donde los impuestos diferidos, los instrumentos financieros y otros ajustes se calculan con el máximo alcance de pasivo, neto de cualquier impuesto que pudiera surgir.
EPRA Cost Ratio Gastos administrativos y operativos (incluyendo y excluyendo costes de desocupación) dividido por los ingresos por rentas brutos.
Ocupación física Porcentaje: Metros cuadrados ocupados de la cartera / superficie en explotación de la cartera.
Ocupación financiera Ocupaciones financieras según cálculo recomendado por la EPRA
(Superficies ocupadas multiplicadas por la renta de mercado / superficies en explotación a renta de mercado).
Desocupación EPRA Superficies desocupadas multiplicadas por la renta de mercado /
superficies en explotación a renta de mercado. Cálculo basado en recomendaciones EPRA.
Potencial de Reversión Resultado de comparar los ingresos por rentas de los contratos
actuales (contratos con ocupaciones y rentas actuales) con los ingresos por rentas que resultarían de alquilar la totalidad de la superficie a los precios de mercado estimados por los valoradores independientes. No incluye proyectos y rehabilitaciones.
Proyectos en curso Inmuebles en desarrollo a la fecha de cierre.
RICS Royal Institution of Chartered Surveyors.
SFL Société Foncière Lyonnaise.
Take up Demanda materializada en el mercado de alquiler entendida como nuevos contratos firmados.
Valuation Yield Tasa de capitalización aplicada por los tasadores independientes en la valoración.
Yield on cost Renta de mercado 100% alquilado / Valor de mercado al inicio del proyecto, neto del deterioro de valor, añadiendo el capex invertido.
Yield ocupación 100% Passing rents + espacios vacíos alquilados a renta mercado/valor
de mercado.
EPRA net initial yield (NIY) Ingresos por rentas anualizados en base a la "passing rent" a
fecha de cierre de balance minorada por los gastos no repercutidos / Valor de Mercado incl. Transfer costs.
EPRA Topped-Up Net Initial Yield EPRA Net Initial Yield eliminando el impacto negativo de las
carencias en los ingresos por rentas.
Yield bruta Rentas Brutas/Valor de Mercado excl. Transfer costs.
Yield neta Rentas Netas/Valor de Mercado incl. Transfer costs.
€m Millones de euros
Medidas alternativas de rendimiento
Medida Alternativa de Rendimiento
Forma de cálculo Definición/Relevancia
EBITDA (PL Analítica)
(Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization)
Calculado como el "Beneficio de explotación" ajustado por las "Importe neto de la cifra de negocio - Existencias", "Costes de ventas -Existencias", "Amortizaciones", "Resultados netos por ventas de activos", "Variación neta de provisiones", "Reversión provisiones bajas anticipadas", "Variaciones de valor en inversiones inmobiliarias", y "Resultado por variación de valor de activos y por deterioro", así como los gastos de estructura extraordinarios y los incurridos en la "Amortización" y "Resultado financiero" derivado del registro de la normativa "NIIF 16 arrendamientos financieros", asociado al negocio flexible (co-working).
Indicador de la capacidad de generación de beneficios del Grupo considerando únicamente su actividad productiva, eliminando las dotaciones a la amortización, el efecto del endeudamiento y el efecto impositivo.
EBITDA rentas Calculado ajustando al EBITDA analítico "los gastos generales" y "extraordinarios", no asociados a la explotación de los inmuebles.
Indicador de la capacidad de generación de beneficios del Grupo considerando únicamente su actividad de arrendamiento, antes de las dotaciones a la amortización, provisiones, el efecto del endeudamiento y el efecto impositivo.
Otros ingresos analíticos Calculado como la partida de "Otros ingresos" del
estado de resultado consolidado y ajustado por "Otros ingresos correspondientes al segmento
corporativo", "Importe neto de la cifra de negocio, Gastos de personal y Otros gastos de explotación eliminados en el proceso de consolidación asociados al negocio flexible", "Importe neto de la cifra de negocio eliminado en el proceso de consolidación asociados al negocio flexible", "Amortización derivada del registro según normativa NIIF 16 arrendamientos financieros" y "Resultado financiero derivado del registro según normativa NIIF 16 arrendamientos financieros".
Magnitud relevante para analizar los resultados del Grupo.
Gastos estructura analíticos Calculado como la suma de las partidas "Otros
ingresos", "Gastos de personal" y "Otros gastos de explotación" del estado de resultado consolidado y ajustado por "Gastos de explotación netos analíticos", "Gastos de personal y Otros gastos de explotación asociados a la generación de los ingresos del negocio flexible", "Gastos de personal y Otros gastos de explotación no asociados al negocio flexible", "Gastos de personal y Otros gastos de explotación extraordinarios", "Variación neta de provisiones", "Otros gastos de explotación eliminados en el proceso de consolidación asociados al negocio flexible" y "Otros ingresos asociados al negocio de arrendamiento".
Magnitud relevante para analizar los resultados del Grupo.
Medida Alternativa de Rendimiento
Forma de cálculo Definición/Relevancia
Extraordinarios analíticos Calculado como la suma de las partidas "Gastos
de personal" y "Otros gastos de explotación" del estado de resultado consolidado y ajustado por
"Gastos de explotación netos analíticos", "Gastos de personal y Otros gastos de explotación asociados al segmento corporativo", "Gastos de personal y Otros gastos de explotación asociados a la generación de los ingresos del negocio flexible", "Otros gastos de explotación eliminados en el proceso de consolidación asociados al negocio flexible" y "Variación neta de provisiones".
Magnitud relevante para analizar los resultados del Grupo.
Revalorizaciones y margen de ventas de inmuebles analíticos
Calculado como la suma de las partidas "Resultados netos por venta de activos" y "Variaciones de valor en inversiones inmobiliarias" del estado de resultado consolidado.
Magnitud relevante para analizar los resultados del Grupo.
Amortizaciones y provisiones analíticos
Calculado como la suma de las partidas "Amortizaciones" y "Resultado por variación de valor de activos y por deterioro" del estado de resultado consolidado y ajustado por "Amortización derivada del registro según normativa NIIF 16 arrendamientos financieros" y por la "Variación neta de provisiones".
Magnitud relevante para analizar los resultados del Grupo.
EPRA Earnings y Resultado neto recurrente
Calculado según las recomendaciones de EPRA, ajustando determinadas partidas al Resultado neto del ejercicio atribuido a la Sociedad dominante.
Ratio de análisis estándar en el sector inmobiliario y recomendado por la EPRA.
Resultado financiero analítico Calculado como la suma de las partidas "Ingresos
financieros" y "Gastos financieros" del estado de resultado consolidado y ajustado por el "Resultado financiero derivado del registro según normativa
NIIF 16 arrendamientos financieros"
Magnitud relevante para analizar los resultados del Grupo.
Resultado financiero analítico recurrente
Calculado como el "Resultado financiero analítico" ajustado por los resultados financieros extraordinarios.
Magnitud relevante para analizar los resultados del Grupo.
Endeudamiento financiero bruto (EFB)
Calculado como la suma de las partidas "Deudas con entidades de crédito y otros pasivos financieros" y "Emisiones de obligaciones y valores similares", excluyendo "Intereses" (devengados), "Gastos de formalización" y "Otros pasivos financieros" del estado de situación financiera consolidado.
Magnitud relevante para analizar la situación financiera del Grupo.
Endeudamiento financiero neto (EFN) Calculado ajustando en el Endeudamiento
financiero bruto la partida de "Efectivo y medios equivalentes"
Magnitud relevante para analizar la situación financiera del Grupo.
Medida Alternativa de Rendimiento
Forma de cálculo Definición/Relevancia
EPRA1NTA
(EPRA Net Tangible Asset)
Se calcula en base a los fondos propios de la Sociedad y ajustando determinadas partidas siguiendo las recomendaciones de la EPRA.
Ratio de análisis estándar en el sector inmobiliario y recomendado por la EPRA.
EPRA1NDV
(EPRA Net Disposal Value)
Calculado ajustando en el EPRA NTA las siguientes partidas: el valor de mercado de los instrumentos financieros, el valor de mercado de la deuda financiera, los impuestos que se devengarían con la venta de los activos a su valor de mercado, aplicando los créditos fiscales disponibles por el Grupo considerando el criterio de empresa en funcionamiento.
Ratio de análisis estándar en el sector inmobiliario y recomendado por la EPRA.
Valor de Mercado excluyendo costes de transacción o Gross Asset Value (GAV) excluding Transfer costs
Valoración de la totalidad de los activos en cartera del Grupo realizadas por valoradores externos al Grupo, deduciendo los costes de transacción o transfer costs.
Ratio de análisis estándar en el sector inmobiliario.
Valor de Mercado incluyendo costes de transacción o GAV including Transfer costs
Valoración de la totalidad de los activos en cartera del Grupo realizadas por valoradores externos al Grupo, antes de restar los costes de transacción o transfer costs.
Ratio de análisis estándar en el sector inmobiliario.
Like-for-like Rentas Importe de las rentas por alquileres incluidas en la partida "Importe neto de la cifra de negocio" comparables entre dos periodos. Para obtenerlas se excluyen de ambos periodos las rentas procedentes de inversiones o desinversiones realizadas entre ambos periodos, las procedentes de activos incluidos en la cartera de proyectos y rehabilitaciones, así como otros ajustes atípicos (por ejemplo, indemnizaciones por rescisión anticipada de contratos de alquiler).
Permite comparar, sobre una base homogénea, la evolución de los ingresos por rentas de un activo o grupo de ellos.
Like-for-like Valoración Importe de la Valoración de Mercado excluyendo costes de transacción o de la Valoración de Mercado incluyendo costes de transacción comparable entre dos periodos. Para obtenerlo se excluyen de ambos periodos las rentas por alquileres procedentes de inversiones o desinversiones realizadas entre ambos periodos.
Permite comparar, sobre una base homogénea, la evolución de la Valoración de Mercado de la cartera
Loan to Value Grupo o LtV Grupo Calculado como el resultado de dividir el
"Endeudamiento financiero neto (EFN)" entre la suma de la "Valoración de Mercado incluyendo costes de transacción de la cartera de activos del Grupo" más las "acciones en autocartera de la Sociedad dominante valoradas a EPRA NTA".
Permite analizar la relación entre el endeudamiento financiero neto y la valoración de los activos en cartera del Grupo.
1 EPRA (European Public Real Estate Association) o Asociación europea de sociedades patrimoniales cotizadas que recomienda los estándares de mejores prácticas a seguir en el sector inmobiliario. La forma de cálculo de estas APM se ha realizado siguiendo las indicaciones fijadas por EPRA.
Medida Alternativa de Rendimiento
Forma de cálculo Definición/Relevancia
LtV Holding o LtV Colonial Calculado como el resultado de dividir el
Endeudamiento financiero bruto minorado del importe de la partida "Efectivo y medios equivalentes" de la Sociedad Dominante y de las sociedades españolas dependientes a 100% entre la suma de la Valoración de Mercado incluyendo costes de transacción de la cartera de activos de la sociedad cabecera del Grupo y el EPRA NTA de sociedades dependientes con participaciones no dominantes.
Permite analizar la relación entre el endeudamiento financiero neto y la valoración de los activos en cartera de la sociedad cabecera de Grupo.
Ingresos por rentas analíticos Calculado como el "Importe neto de la cifra de
negocio - Inversiones inmobiliarias" ajustado por los "Ingresos del negocio flexible", por el "Importe neto de la cifra de negocio eliminado en el proceso de consolidación asociados al negocio flexible" y por la "Reversión provisiones bajas anticipadas".
Magnitud relevante para analizar los resultados del Grupo.
Gastos de explotación netos analíticos
Calculado como la suma de "Gastos de personal" y "Otros gastos de explotación" ajustado por los
"Gastos de personal y Otros gastos de explotación no asociados al segmento corporativo", por los "Gastos de personal y Otros gastos de explotación no asociados al negocio flexible", por los "Gastos de personal y Otros gastos de explotación extraordinarios", por los
"Otros gastos de explotación eliminados en el proceso de consolidación asociados al negocio flexible" y por la "Variación de provisiones".
Magnitud relevante para analizar los resultados del Grupo.
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