26/02/2021 - MERLIN Properties SOCIMI SA: Resumen Ejecutivo 2020

RESULTADOS FY20

Informe de actividad

DE UN VISTAZO

2020 ha demostrado las ventajas de la diversificación y la resistencia de nuestro modelo de negocio. Las métricas financieras y operativas clave como la ocupación (94,2% -57 pbs vs 2019) y las rentas LfL (+0,4% vs 2019) se han mantenido en línea. La generación de flujo de caja (262,4 millones de euros en FFO, -16,2% vs 2019) es mejor de lo esperado pero se ha visto afectada por las bonificaciones en renta por Covid-19 y los activos vendidos.

RENTA BRUTA Y RENTA NETA

Rentas brutas sólidas. Rentas netas afectadas

por la política comercial en retail.

RENTA BRUTA

RENTA NETA

€ 503m (-4.3% vs 2019)

RENTA BRUTA

€ 441m (-13.8% vs 2019)

RENTA NETA

2016

2017

2018

2019

2020

FFO / AFFO

El FFO ha superado la indicación actualizada dada al mercado. Disminución frente al ejercicio 2019 debido a las bonificaciones en renta por Covid-19 y a los activos vendidos.

FFO pa

AFFO pa

0,67

€ 262m o € 0,56 pa (-16,2% vs 2019)

FFO € 248m o € 0,53 pa (-18,4% vs 2019)

AFFO

2016

2017

2018

2019

2020

NAV Y NTA

El EPRA NTA continua con crecimiento positivo.

€ 15,46 (+0,5% vs 2019)

EPRA NTA per share increase +0,5%

Crecimiento del GAV (con capex)

(0,6%)

Crecimiento del GAV LfL

2016

2017

2018

2019

2020

ENDEUDAMIENTO

El apalancamiento y el coste de la deuda en línea general con 2019.

Ratio de endeudamiento

Coste medio de la deuda

39,9%

Ratio de endeudamiento (LTV)(1)

1,80% spot

(2,12% incluyendo costes de cobertura)

Coste medio de la deuda

• (1) 41,1% excluyendo los costes de transferencia.

  2016

  2017

  2018

  2019

  2020

• (2) 40,6% excluyendo los costes de transferencia.

EVOLUCIÓN CONSOLIDADA +0,4%

Rentas brutas like-for-like vs 2019

(16,2%)

FFO por acción vs 2019

+0,5%

EPRA NTA por acción vs 2019

• • Sólido comportamiento del negocio, habiendo mantenido la ocupación con un ligero crecimiento positivo de las rentas LfL.

• • Los incentivos por Covid-19 ascienden a € 46,7m en el periodo, contabilizados como un gasto íntegro en 2020 (no linealizado).

• • FFO por acción (€ 0,56) ha superado la indicación actualizada dada al mercado (€ 0,53). La caída vs 2019 (-16,2%) se debe a los incentivos concedidos a los inquilinos comerciales y a los activos vendidos.

• • EPRA NTA por acción se sitúa en € 15,46, lo que supone un aumento del 0,5% vs 2019.

  Por categorías, las valoraciones han incrementado en oficinas (+1,0%) y en logística (+8,0%), mientras que en centros comerciales han caído un 8,7%.

(€ millones)

2020

2019

Variación

Ingresos totales 508,6 530,6 (4,1%)

Rentas brutas 503,4 525,9 (4,3%)Rentas brutas después de incentivos

Rentas netas después de propex

441,1 511,5 (13,8%)

393,9 463,3 (15,0%)

Margen(1) 89,3% 90,6%

EBITDA(2) 365,4 425,5 (14,1%)

Margen 72,6% 80,9%

FFO(3) 262,4 313,3 (16,2%)

Margen 52,1% 59,6%

AFFO 247,6 303,3 (18,4%)

Resultado neto 56,4 563,6 (90,0%)

(€ por acción)

FFO

2019

Variación

• 0,67 (16,2%)

  EVOLUCIÓN DEL NEGOCIO

  +2,2%+1,8%(1,2%)

  Oficinas Logística Cen. Com.

  Rentas like-for-like vs 2019

  +3,0%+6,0%+4,1%

  OficinasLogística

  Release spread

  Cen. Com.

  (57 pbs)

  Ocupación vs 31/12/2019

  • • Oficinas: 248.992 m2 contratados.

    LfL de +2,2% y release spread de +3,0%

  • • Logística: 155.572 m2 contratados.

    LfL de +1,8% y release spread de +6,0%

  • • Centros comerciales: 45.365 m2 contratados. LfL de (-1,2%) y release spread de +4,1%

    • (1) Neto de incentivos.

    • (2) Excluyendo partidas no recurrentes (€ 6,2m) más LTIP devengado (€ 18,2m).

    • (3) FFO equivale a EBITDA menos pagos de intereses netos, menos minoritarios, menos impuesto de sociedades recurrente más porcentaje de ganancias por puesta en equivalencia.

    • (4) Cartera en explotación durante el período 2019 (€ 485,2m de rentas brutas) y el período 2020 (€ 487,1m de rentas brutas).

  Evolución de rentas brutas

  (€m)

  Balance de adquisiciones, desinversiones y otros

  FY 2019

  Crecimiento like-for-like

  FY 2020

OFICINAS

Evolución de rentas brutas (€m)

Desglose de rentas

243,4

Rentas brutas 2020

(€ m)Renta pasante (€/m2/mes)

PMA (años)

233,2

(15,1)

FY 2019

Crecimiento like-for-like

Balance de adquisiciones, desinversiones y otros

FY 2020

Alquileres

• • Crecimiento positivo de rentas LfL durante el periodo (+2,2%) y release spread (+3,0%).

• • Los principales contratos firmados en el 4T son:

  • • Nuevo alquiler de 7.785 m2 con la Comunidad de Madrid en Castellana 280, Madrid.

  • • Renovación de 4.787 m2 con Alcon Healthcare en WTC6&8, Barcelona.

  • • Renovación de 3.379 m2 con Boston Scientific en PE Puerta de las Naciones, Madrid.

  • • Renovación de 1.805 m2 con Liferay en Castellana 280, Madrid.

  • • Renovación de 1.800 m2 con TBWA en Juan Esplandiu 11-13, Madrid.

  • • Nuevo alquiler de 1.574 m2 con Dominion en Partenon 14-16, Madrid.

  • • Nuevo alquiler de 954 m2 con Magna en PE Alvia XIX, Madrid.

Contratados m2 SalidasEntradasRenovacionesNeto	Release spread # contratos
Madrid 204.268 (49.399) 36.000 168.268 (13.399)	(1,4%) 115
Barcelona 39.187 (12.183) 5.644 33.543 (6.539)	+29,5% 24
Lisboa 5.538 (2.744) 2.744 2.794 -	+31,1% 11
Total 248.992 (64.326) 44.388 204.605(2) (19.938)	+3,0% 173

Ocupación

• • La ocupación resiste en un entorno de mercado difícil. Las principales salidas se deben a negocios muy afectados por Covid-19 (turismo y ocio y restauración) y a salidas voluntarias para sustituir a los inquilinos.

  StockWIP

  Stock incl. WIP

  1.191.825 m2 137.928 m2 1.329.753 m2

  Tasa de ocupación(3)

• • Por mercados, el mejor comportamiento durante el trimestre se ha producido en Madrid Prime CBD.

31/12/20	31/12/19	Cambio pbs
Madrid	89,5%	91,0%	(150)
Barcelona	92,6%	96,0%	(341)
Lisboa	100,0%	100,0%	-
Otros	100,0%	100,0%	-
Total	91,1%	92,8%	(168)

• (1) Cartera de oficinas en explotación durante el período 2019 (€ 220,5m de rentas brutas) y el período 2020 (€ 225,4m de rentas brutas).

• (2) Excluyendo roll-overs.

• (3) Política de MERLIN: los edificios en proceso de reforma integral se excluyen del stock. Los edificios excluidos en el período son Plaza Ruiz

  Picasso, Castellana 85, Monumental, Arturo Soria 343, Plaza de Cataluña 9, Pere IV, Avenida de Burgos 208 y Adequa 2.

OFICINAS (CONT.)

INVERSIONES, REFORMAS Y DESARROLLOS

INVERSIONES EN 2020

SBA (m2)

ERV

ERV Yield(1)Adquisición

3.048

€ 0,8m

4,5%

€ 15,4m

LANDMARK I EN STOCK

SBA (m2)AlcancePresupuestoEntregaYoC

Diagonal 605

Monumental

PRE-ALQUILADO100%

13.244

Entrada a doble altura + zonas comunes + nuevo espacio retail

SBA (m2)

€ 8,7m

Alcance

16.474

Reforma integral

25.385

Reforma integral (incluyendo CC)

Presupuesto

€ 34,8m

€ 34,8m

(1) El yield sobre coste está calculado sobre el precio de compra (€ 15,4m) más el CAPEX estimado (€ 3,0m).

Finalizado

15,5%

EntregaYoC

2T21

8,1%

2T21

9,4%

LOGÍSTICA

Evolución de rentas brutas (€m)

Desglose de rentas

53,8

Rentas brutas Renta pasante

2020 (€ m)

(€/m2/m)PMA (años)

+4,1

58,9

Crecimiento like-for-like

Balance de adquisiciones, desinversiones y otros

FY 2020

Alquileres

• • La cartera logística continúa dando sólidos resultados.

• • Excelente release spread (+6.0%), aunque la muestra es pequeña (pocas renovaciones).

• • Los principales contratos firmados en el 4T son:

  • • Nuevo alquiler de 7.668 m2 con Sending Transporte y Comunicación en Barcelona-PLZF.

  • • Nuevo alquiler de 4.555 m2 con Área Hospitalaria Virgen Macarena en Sevilla ZAL.

  • • Nuevo alquiler de 2.275 m2 con Paack Logistics en Barcelona-PLZF.

  • • Nuevo alquiler de 2.275 m2 con General Markets Food Ibérica en Barcelona-PLZF.

155.572

(47.434)

136.657

18.915

89.223

+6,0%

5

Ocupación

• • La cartera logística continúa ocupada en su casi totalidad.

• • Todos los proyectos entregados de Best II y III están 100% alquilados.

Stock

1.221.716 m2

Tasa de ocupación

WIP(2)

936.555 m2

31/12/20

31/12/19

Cambio pbs

Stock incl. WIPZAL PORTZAL PORT WIPStock gestionado

2.158.271 m2

632.176 m2

103.784 m2

2.894.231 m2

• (1) Cartera de logística en explotación durante el período 2019 (€ 52,3m de rentas brutas) y el período 2020 (€ 53,2m de rentas brutas).

• (2) WIP incluye los Best II y III.

LOGÍSTICA (CONT.)

INVERSIONES, REFORMAS Y DESARROLLOS

Best II (a 31/12/2020)

SBA (m2)Entregado

A4-Pinto II(1)

A2-Cabanillas III(1)

A2-Cabanillas Park I F(1)

A4-Seseña(1)

En curso

A2-San Fernando II A2-Azuqueca II A2-Cabanillas Park II A2-Cabanillas Park I G Reserva de suelo

A2-Cabanillas Park II

A2-Azuqueca III

Total

Best III (a 31/12/2020)

100.806 29.473 21.879 20.723 28.731 272.746 33.592 98.757 47.403 92.994 214.275 163.275 51.000 587.827

SBA (m2)Entregado

Valencia-Ribarroja(1)

Sevilla ZAL WIP(1)

Zaragoza-Plaza II(1)

En curso

Sevilla ZAL WIP

Lisboa Park Reserva de suelo

Lisboa Park Madrid-San Fernando III Valencia

Total

(1) Reclasificado como parte del stock.

59.889 34.992 13.476 11.421 74.147 29.174 44.973 375.387 179.891 98.924 96.572 509.423

8,4 5,1 4,4

ERV (€m)Inversión (€m)

1,2 0,9 0,9 1,2

13,7 8,6%

11,8 7,8%

10,8 7,9%

15,5 7,7%

1,9 4,4 2,1 3,8

22,1 8,5%

54,7 8,1%

25,7 8,1%

56,0 6,8%

7,1 2,3

88,5 8,1%

30,1 7,7%

25,8

328,9

ERV (€m)Inversión (€m)ERV Yield sobre coste

7,8%ERV Yield sobre coste

1,9 0,6 0,5

26,3 7,2%

7,7 8,4%

7,1 7,2%

2,4 2,1

22,2 10,2%

29,5 7,1%

118,1 7,1%

54,9 9,3%

56,2 7,8%

25,5

322,1

7,9%

CENTROS COMERCIALES

Evolución de rentas brutas

Desglose de rentas

(€m)

Rentas brutas 2020 (€ m)Renta pasante (€/m2/mes)

PMA (años)

127,3

114,4

(1,4)

(11,5)

Afluencias y ventas de inquilinos

FY 2019

Crecimiento like-for-like

Balance de adquisiciones, desinversiones y otros

FY 2020

Alquileres

114,4

21,3

2020 UDM

• • La afluencia y las ventas de los inquilinos se han visto afectadas por fuertes restricciones durante 10 meses.

• • La tasa de esfuerzo ha empeorado a finales de año por nuevos cierres, pero se mantiene en niveles sostenibles.

• • Los principales contratos firmados en el 4T son:

  • • Nuevo alquiler de 2.621 m2 con Ongravity en Marineda.

  • • Nuevo alquiler de 1.751 m2 con Estrella Park Experience en Marineda.

  • • Nuevo alquiler de 973 m2 con Sfera en Saler.

  • • Nuevo alquiler de 891 m2 con Climbat en X-Madrid.

  • • Nuevo alquiler de 525 m2 con Druni en Saler.

Contratados m2 SalidasEntradasRenovacionesNeto	Release spread # contratos
Total 45.365 (21.733) 20.369 24.996 (1.364)	+4,1% 95

Ocupación

Stock

• • La política comercial de Covid-19 está dando sus frutos, protegiendo la ocupación mediante la extensión de los vencimientos más allá de diciembre de 2021.

  Tres Aguas(4)

  Stock incl. Tres Aguas

  461.714 m267.691 m2529.405 m2

  Tasa de ocupación

• • En el cuarto trimestre se han firmado 9.934 m2 (+20,8% vs 2019) compensando las quiebras y los desahucios.

  31/12/20

  31/12/19

  Cambio pbsTotal

  93,7%

  93,3%

  +47

• • 4.500 m2 firmados en 2021.

• • El centro comercial que mejor se ha comportado durante el cuarto trimestre ha sido Marineda.

• (1) Cartera de centros comerciales en explotación durante el período 2019 (€ 113,3m de rentas brutas) y el período 2020 (€ 111,9m de rentas brutas).

• (2) Excluyendo X-Madrid al no disponerse de información comparable.

• (3) Incluyendo el impacto de la política comercial.

• (4) Tres Aguas al 100%.

CENTROS COMERCIALES (CONT.)

FLAGSHIPEN STOCK(1)

SBA (m2)AlcancePresupuestoEntregaYoC

Saler

50.747

Reforma integral

€ 25,8m

2T21

5,7%

Porto Pi

58.779

Reforma integral

€ 28,5m

2T21

4,1%

(1) La SBA y el presupuesto de Capex para las reformas de los centros comerciales incluye el 100% del activo, independientemente de la participación de MERLIN en la comunidad de propietarios.

BALANCE DE SITUACIÓN

• • Rating crediticio mantenido tanto por S&P como por Moody's con posterioridad al brote de Covid-19.

  Ratios LTV

  31/12/2020

  31/12/2019

  39,9% 39,5%

• • MERLIN dispone de una fuerte posición de liquidez (€ 1.253 millones).

• • El LTV se sitúa en 39,9%. La deuda neta se mantiene en línea con el 2019 ya que las ventas netas de activos y el efectivo retenido han compensado en su mayor parte el esfuerzo hecho en Capex.

Tipo interés medio(1) Vencimiento medio (años) Deuda no hipotecaria sobre deuda total Interés a tipo fijo

2,12% 2,09%

6,0 6,4

86,7% 82,7%

99,8% 99,5%

Posición de liquidez (€m)2)

1.253 1.085

€ millonesRating corporativo

Perspectiva

GAV 12.811

Deuda financiera bruta 5.735

Efectivo y equivalentes(2) (467)

Deuda financiera neta 5.268

NAV 7.364

EPRA NTA 7.263

VALORACIÓN

• • GAV de € 12.811m, ligero incremento (+0,5%) incluyendo Capex y disminución like-for-like (0,6%) en comparación con diciembre de 2019.

• • Por categorias de activo, crecimiento LfL del +1,0% en oficinas, (8,7%) en centros comerciales, +8,0% en logística y (0,2%) en net leases. La robustez de la cartera de oficinas y el crecimiento de la cartera de logística compensan la caída de la cartera de centros comerciales.

GAV (€ m)	Crecimiento LfL	Rentabilidad bruta	Expansión/(compresión) yield(3)
Oficinas	6.322	+1,0%	4,1%	(46)
Centros Comerciales	2.207	(8,7%)	5,0%	24
Logística	1.026	+8,0%	5,6%	(26)
Net leases	1.846	(0,2%)	4,7%	(1)
WIP & land	390	n.a.(4)	n.a.
Otros	444	(6,2%)	3,0%	2
Participaciones minoritarias	575	+4,9%	n,a,
Total	12.811	(0,6%)	4,5%	(23)

• (1) Tipo de interés spot 1,80% en 2020 y 1,79% en 2019

• (2) Incluyendo efectivo (€ 255,9m), acciones en autocartera (€ 54,1m), pagos diferidos de la venta de Juno (€ 70m) y Silicius (€ 86.5m) y líneas de crédito no dispuestas (€ 786m) en 2020.

• (3) Pbs en base a las rentabilidades de salida.

• (4) A efectos del crecimiento LfL, WIP & Land se ha incluido dentro de su categoría respectiva.

INVERSIONES, DESINVERSIONES Y CAPEX

• • No hubo adquisiciones siginificativas en 2020.

• • € 198,3m de desinversiones a GAV en el periodo incluyendo 3 activos comerciales y 19 sucursales de BBVA.

• • Landmark I, Flagship y Best II & III continúan progresando adecuadamente.

• • La compañía ha revisado sus planes de Capex, centrándose en la ejecución de activos cuyas obras ya se hayan iniciado y/o se encuentran pre-alquilados.

Oficinas

Retail

Logística

€ millones

(1) € 14,8m capitalizados en el Balance de situación y € 2,8m considerados gastos en la Cuenta de resultados.

SOSTENIBILIDAD

• • Importante esfuerzo en términos de certificación de la cartera, habiendo obtenido 9 nuevoscertificadosLEED y 33nuevos certificados BREEAM.

• •8 de los 9certificadosLEED se hanobtenido con la calificación de Oro o Platino.

A-2 Cabanillas

Park G-HZaragoza Plaza II

A-2 Azuqueca IITres Aguas

% GAV certificado

86%

82%

76%

BREEAMMuy bueno

Oficinas Centros comerciales Logística

HECHOS POSTERIORES

• • En enero, MERLIN entregó una nave de 98.757 m2 (A-2 Azuqueca II) a Carrefour.

• • En febrero, MERLIN vendió 3 activos logísticos no estratégicos que suman 50.904 m2 y una oficina de BBVA por un importe total de 44,0 millones de euros (+5% vs pre Covid-19).

ACTUALIZACIÓN COVID-19

POLÍTICA COMERCIAL 2021

• • En octubre, la compañía aprobó una Fase III de nuestra política comercial para el primer semestre de 2021. El objetivo es continuar ayudando a nuestros inquilinos mediante una política de incentivos acorde con el actual ritmo de ventas para mantener las tasas de esfuerzo en niveles sostenibles.

• • La política es aplicable durante el primer semestre de 2021, con un impacto revisado estimado en el periodo de 19,6 millones de euros (18,6 millones de euros corresponden a centros comerciales y 1 millón de euros al componente retail de oficinas) debido a confinamientos y cierres de actividad que no estaban previstos que ocurriesen cuando se lanzaron dichas medidas.

Eligibilidad

Inquilinos de retail que estén al día en sus obligaciones contractuales, incluyendo el pago de alquileres anteriores y gastos comunes.

Periodo elegible

1 de enero a 30 de junio de 2021.

• • Bonificación del 100% en caso de cierre forzoso exclusivamente durante el periodo en el cual los inquilinos no estén legalmente autorizados a abrir.

• • Bonificación media del 25% concedida a los inquilinos (30% para ocio y restauración).

  Política

• • Los inquilinos siguen pagando los gastos comunes.

• • Esta política no es acumulable con ninguna otra medida aprobada por las administraciones públicas.

NIVEL DE COBROS

• • El nivel de cobros continúa en niveles muy elevados por cuarto trimestre consecutivo tras el brote de Covid-19.

(% del total de facturas devengadas)

4T20	Oficinas	Centros comerciales	Net leases	Logística
Cobrado	99,5%	77,8%	100%	99,8%
Política comercial	0%	19,8%	0%	0%
En proceso	0,3%	0%	0%	0,2%
No cobrado	0,2%	2,4%	0%	0%

APÉNDICE

• 1. Cuenta de resultados consolidada

• 2. Balance de rituación consolidado

1. Cuenta de resultados consolidada

(€ miles)	31/12/20	31/12/19
Rentas brutas	503.448	525.918
Oficinas	233.215	243.431
Logística	58.861	53.796
Centros comerciales	114.374	127.300
Net Leases	86.513	86.962
Otros	10.484	14.429
Otros ingresos de explotación	5.180	4.713
Total ingresos de explotación	508.628	530.631
Incentivos	(15.651)	(14.393)
Bonificación Covid-19	(46.735)	-
Total gastos de explotación	(105.294)	(139.914)
Gastos de explotación de activos no repercutibles a arrendatarios	(47.194)	(48.263)
Gastos de personal	(21.489)	(32.284)
Gastos generales	(12.144)	(10.186)
Gastos generales no-overheads	(6.235)	(4.939)
Provisión contable para Plan Incentivos L/P	(18.232)	(44.242)
EBITDA CONTABLE	340.948	376.324
Amortizaciones	(1.614)	(2.123)
Resultado enajenación inmovilizado	(14.300)	(19.063)
Provisiones	(30)	87
Variación valor razonable inversiones inmobiliarias	(84.468)	354.972
Diferencia negativa en combinación de negocio	-	(2.866)
EBIT	240.536	707.331
Resultado financiero neto	(127.360)	(112.415)
Costes amortización deuda	(18.906)	(3.163)
Resultado enajenación instrumentos financieros	(62)	(40)
Variación valor razonable de instrumentos financieros	(35.152)	(11.068)
Partipacion en el resultado de sociedades en equivalencia	(3.444)	10.065
RESULTADO ANTES DE IMPUESTOS	55.612	590.710
Impuesto sobre beneficios	746	(27.071)
RESULTADO DEL PERIODO	56.358	563.639
Minoritarios	0	0
RESULTADO DEL PERIODO SOCIEDAD DOMINANTE	56.358	563.639

2. Balance de situación consolidado

(€ miles)ACTIVO

31/12/2020

PATRIMONIO NETO Y PASIVO

31/12/2020

ACTIVO NO CORRIENTE

13.061.757

PATRIMONIO NETO

6.696.267

Inmovilizado intangible

Inmovilizado material

Inversiones inmobiliarias

Inversiones contabilizadas por el método de la participación

Inversiones financieras a largo plazo

Activos por impuesto diferido

961 7.106 12.139.347

Capital

469.771

Prima de emisión 3.813.409

Reservas 2.509.875

434.127 392.747 87.469

Acciones y participaciones en patrimonio propias

Otras aportaciones de socios

Dividendo a cuenta

Beneficios consolidados del ejercicio

(54.149)

540

- 56.358

Ajustes por cambios de valor

(99.537)

Minoritarios

-

PASIVO NO CORRIENTE

6.602.085

Deudas a largo plazo

5.899.335

Provisiones a largo plazo

Pasivos por impuesto diferido

18.296 684.454

ACTIVO CORRIENTE

Deudores comerciales y otras cuentas a cobrar

Inversiones en empresas del grupo y asociadas a corto plazo

Inversiones financieras a corto plazo

Efectivo y otros activos líquidos equivalentes

Periodificaciones

415.855

PASIVO CORRIENTE

33.368

Deudas a corto plazo

2.094

Provisiones a corto plazo

77.271 252.022

Acreedores comerciales y otras cuentas a pagar

Otros pasivos corrientes

179.260

57.332

-113.586 8.342

51.100

TOTAL ACTIVO

13.477.612

TOTAL PATRIMONIO NETO Y PASIVO

13.477.612

APM (Medidas Alternativas de Rendimiento): las definiciones y reconciliaciones de las APM con los últimos estados financieros auditados puede consultarse en la página 59 dewww.merlinproperties.com/wp-content/uploads/2021/02/Informe-de-resultados-FY20.pdf

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